Glossario catastale

Tutti i termini del catasto italiano spiegati in modo chiaro: dalla particella al subalterno, dalla rendita catastale alla visura. Una guida di riferimento per orientarsi nel linguaggio catastale.

Termini fondamentali

Particella catastale

Porzione continua di terreno o fabbricato, all'interno dello stesso foglio di mappa e dello stesso comune, avente medesima titolarità e medesima destinazione d'uso. È l'unità minima di identificazione catastale ed è contraddistinta da un numero progressivo all'interno del foglio. Sinonimo: mappale.

Mappale

Sinonimo di particella catastale. Il termine era più frequente nei vecchi atti catastali; nel linguaggio moderno si preferisce "particella", ma i due termini restano intercambiabili. L'uso di "mappale" deriva dal fatto che la particella è l'elemento identificato sulla "mappa" catastale.

Foglio di mappa (foglio catastale)

Porzione del territorio di un comune rappresentata in una singola tavola della mappa catastale. Ogni comune è suddiviso in uno o più fogli, numerati progressivamente. Le particelle al loro interno sono numerate in sequenza propria del foglio.

Subalterno

Identificativo numerico che distingue le singole unità immobiliari all'interno della stessa particella nel Catasto Fabbricati. Un condominio ha una sola particella ma ogni appartamento, cantina o box ha un subalterno diverso. Non è usato nel Catasto Terreni.

Comune catastale

Territorio amministrato catastalmente che corrisponde, nella maggior parte dei casi, al comune amministrativo. Ogni comune catastale ha un codice univoco (codice catastale o codice Belfiore, es. "H501" per Roma). La combinazione comune + foglio + particella identifica univocamente un immobile in tutta Italia.

Registri catastali

Catasto Terreni (CT)

Registro che censisce le particelle di terreno: terreni agricoli, edificabili, incolti, strade, acque. Identifica ogni particella con comune, foglio e numero, e ne specifica qualità (seminativo, pascolo, bosco, ecc.), classe e superficie.

Catasto Fabbricati (CF)

Registro che censisce le unità immobiliari urbane: appartamenti, negozi, uffici, magazzini, garage. Ogni unità è identificata da comune, foglio, particella e subalterno, e classificata per categoria (es. A/2 abitazione civile), classe e consistenza (vani o metri quadri).

Visura catastale

Documento ufficiale rilasciato dall'Agenzia delle Entrate che riporta i dati identificativi, gli intestatari, la rendita e la classificazione di un immobile. Può essere richiesta per immobile (da dati catastali) o per soggetto (da nome/codice fiscale). Ha valore certificativo se in forma di certificato catastale.

Classificazione degli immobili

Categoria catastale

Classificazione che indica la destinazione d'uso di un immobile nel Catasto Fabbricati. Le categorie principali sono: A (abitazioni), B (edifici collettivi), C (commerciali), D (industriali), E (speciali), F (fittizie). Il numero dopo la lettera specifica la tipologia (es. A/2 = abitazione civile, C/6 = garage).

Classe catastale

Ulteriore suddivisione della categoria che indica il livello qualitativo dell'immobile all'interno del comune. Classe 1 indica il livello più basso di reddito, le classi più alte indicano immobili di maggior pregio. Influisce direttamente sulla rendita catastale.

Consistenza catastale

Dimensione dell'unità immobiliare espressa in unità di misura diverse a seconda della categoria: vani per le abitazioni (cat. A), metri cubi per gli edifici collettivi (cat. B), metri quadri per i commerciali (cat. C). Per le categorie D ed E non è indicata.

Rendita catastale

Reddito annuo lordo attribuito dal catasto a un immobile in base a categoria, classe e consistenza. Rappresenta il reddito medio ordinario che l'immobile potrebbe produrre. Serve come base imponibile per imposte come IMU, TARI, IRPEF, imposta di registro. Non corrisponde al valore di mercato.

Qualità (Catasto Terreni)

Tipo di coltura o destinazione del terreno: seminativo, vigneto, oliveto, pascolo, bosco, orto, incolto produttivo, ecc. Determina la tariffa d'estimo e quindi il reddito dominicale e agrario attribuito alla particella.

Mappa catastale

Mappa catastale

Rappresentazione grafica del territorio che mostra la suddivisione in particelle, fogli e fabbricati. È il documento cartografico fondamentale del catasto, prodotto e aggiornato dall'Agenzia delle Entrate. Consultabile online tramite il Geoportale Cartografico Catastale o servizi come Mappale.

Geoportale Cartografico Catastale

Servizio web dell'Agenzia delle Entrate che consente la consultazione gratuita della cartografia catastale italiana. I dati sono esposti anche tramite protocollo WMS (Web Map Service) per l'integrazione in applicativi terzi come Mappale.

Tipo mappale

Elaborato tecnico redatto da un professionista (geometra, ingegnere, architetto) per aggiornare la mappa catastale a seguito di variazioni: nuove costruzioni, ampliamenti, demolizioni. Modifica i confini delle particelle sulla mappa.

Frazionamento

Operazione catastale che divide una particella in due o più particelle distinte, ciascuna con un nuovo numero. Si esegue tramite un "tipo di frazionamento" redatto da un tecnico abilitato e presentato all'Agenzia delle Entrate.

Accorpamento (fusione)

Operazione catastale inversa al frazionamento: unisce due o più particelle contigue in una sola. Le particelle originarie vengono soppresse e ne nasce una nuova con numero proprio.

Documenti e procedure

Voltura catastale

Pratica con cui si aggiorna l'intestazione di un immobile nel catasto a seguito di trasferimento di proprietà (compravendita, successione, donazione). Deve essere presentata entro 30 giorni dall'atto.

DOCFA (Documento Catasto Fabbricati)

Procedura informatica per dichiarare nuove costruzioni, variazioni o unità immobiliari al Catasto Fabbricati. Utilizzata dai tecnici per accatastare fabbricati nuovi, denunciare variazioni di destinazione o frazionamenti/fusioni di unità.

PREGEO (PREtrattamento atti GEOmetrici)

Software e procedura per la presentazione degli atti di aggiornamento cartografico al Catasto Terreni (frazionamenti, tipi mappali). Il tecnico produce un file PREGEO che, approvato dall'Agenzia, aggiorna la mappa catastale.

Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU)

Documento rilasciato dal Comune che attesta la destinazione urbanistica di un terreno (agricolo, edificabile, ecc.) secondo il piano regolatore vigente. Obbligatorio per la compravendita di terreni. Non è un documento catastale ma usa i riferimenti catastali (foglio/particella) per identificare i terreni.